Vas a comprar un departamento usado en CABA: qué revisar de electricidad y plomería antes de firmar el boleto

Vas a ver un departamento usado en CABA que te gusta: buena ubicación, luz natural, precio razonable. La mayoría de las visitas se centran en la distribución, la orientación y los metros. Pocos se detienen a abrir el tablero o a ver qué hay debajo de la bacha. Y sin embargo, electricidad y plomería son los dos rubros donde las sorpresas más caras aparecen después de mudarte, cuando ya no tenés poder de negociación. Esta es una guía de qué mirar vos, qué pedirle a un profesional y cómo usar lo que encuentres.

Lo que podés comprobar vos en la visita (sin saber nada técnico)

Agua

• Abrí varias canillas a la vez (cocina, baño, ducha) y fijate si la presión cae mucho. Una caída fuerte puede indicar cañerías angostas o un problema del edificio.
• Dejá correr el agua caliente unos minutos: ¿tarda mucho en calentar? ¿Sale color óxido al principio? (Puede ser galvanizado viejo.)
• Mirá debajo de la bacha del baño y de la cocina: manchas, óxido, mueble hinchado o gomas resecas son señal de pérdidas antiguas o actuales.
• Descargá el inodoro y mirá cuánto tarda en llenarse la mochila, si pierde agua en la taza y si hay ruidos raros.
• Observá los techos, sobre todo en baños y cocinas y en las esquinas: manchas amarillentas o pintura reciente en una sola zona son una pista. La pintura nueva y prolija en una única pared o en un solo sector del cielorraso a veces esconde una humedad (qué hacer ante una mancha de humedad).
• Oler: olor a humedad cerrada o a cloaca en baños y cocina merece una pregunta directa.

Electricidad

• Abrí el tablero (casi siempre está cerca de la entrada o en la cocina). Fijate si hay un disyuntor diferencial (suele tener un botón de prueba "T" o "TEST") y térmicas de aspecto moderno, o si hay fusibles viejos o tapones de porcelana, señal de una instalación sin actualizar.
• Contá los circuitos: un departamento con un solo circuito para todo, o con pocas térmicas, va a tener problemas de capacidad con aire acondicionado y electrodomésticos modernos (acá, cuántos hacen falta).
• Mirá los tomacorrientes: ¿son de tres patas o de dos? ¿Están flojos, quemados o con marcas negras? ¿Hay alargues colgando por todos lados? Eso muestra que faltan tomas.
• Llevá un probador de enchufes, un aparatito barato que se encuentra en ferreterías y que indica con luces si el enchufe tiene tierra y está bien conectado. Probá varios enchufes en el recorrido.
• Prendé las luces y probá los interruptores, y fijate si algo parpadea, zumba o está caliente al tacto.

Lo que conviene que revise un profesional (y cuándo)

La visita informa, pero no reemplaza una revisión técnica. Lo ideal es pedirla entre la reserva y el boleto: ya tenés un compromiso básico con el vendedor, pero todavía podés renegociar o retirarte. Una revisión de un electricista y de un plomero suele llevar entre una y dos horas cada una, y puede incluir:

• Electricista: estado del tablero y de los cables visibles, funcionamiento del diferencial, existencia y continuidad de la puesta a tierra, capacidad de la instalación frente a tus consumos previstos (aire, horno eléctrico, termotanque) y estado de los tomacorrientes.
• Plomero: material y estado de las cañerías visibles, presión, estado de los sanitarios y la grifería, desagües, termotanque o calefón, y pruebas básicas de pérdidas.

El gas es un capítulo aparte, con su propia verificación y certificado que corresponde que revise un gasista matriculado.

Preguntas para hacerle al vendedor o a la inmobiliaria

• ¿Cuándo se hizo la última reforma de las instalaciones, y quién la hizo?
• ¿Hubo filtraciones o reclamos con los vecinos de arriba o de abajo?
• ¿Cómo está el tanque y la bomba del edificio, y cuándo se limpió y revisó por última vez? (acá explicamos cómo funciona.)
• ¿Hay obras o expensas extraordinarias aprobadas o por aprobar (columnas de agua, ascensor, fachada)?
• ¿Tiene medidor propio de luz y de gas, y la potencia contratada, y están a nombre del propietario?

Cómo usar lo que encuentres

Encontrar problemas no significa que tengas que descartar el departamento. Significa que ahora tenés información para decidir con criterio:

• Problemas chicos y baratos (cambiar una canilla, agregar un diferencial): los resolvés vos después y no cambian la decisión.
• Problemas medianos (tablero a renovar, cañería con tramos viejos): pedí un presupuesto por escrito al profesional y usalo como argumento para negociar el precio. Un número concreto es mucho más poderoso que un "creo que hay que arreglar cosas".
• Problemas grandes o con causa incierta (humedad de origen desconocido, cañería general en mal estado, instalación eléctrica obsoleta en todo el departamento): preguntá si el vendedor puede resolverlos antes de la escritura o bajar el precio en consecuencia. Si no, quizás convenga pasar al siguiente.

Un detalle práctico: conseguí los presupuestos antes de firmar el boleto, no después. Una vez firmado, tu margen de negociación baja mucho. Y si el departamento lo vas a refaccionar de todos modos, pedile al profesional que te diga qué conviene hacer ahora, con las paredes abiertas, y qué se puede dejar para más adelante.

Preguntas frecuentes

¿Cuándo conviene pedir una revisión técnica de un departamento usado?

Idealmente entre la reserva y la firma del boleto, cuando ya tenés un compromiso básico pero todavía podés renegociar el precio o retirarte.

¿Qué es lo primero que tengo que mirar del lado eléctrico?

El tablero: si tiene disyuntor diferencial, térmicas modernas y cuántos circuitos hay. Un tablero con fusibles viejos o un único circuito suele indicar una instalación sin actualizar.

¿Cómo detecto humedad escondida en una visita?

Mirá techos y esquinas de baños y cocinas, buscá pintura nueva en un solo sector, fijate en el olor a humedad y revisá debajo de las bachas. Ante cualquier duda, pedí que un profesional lo revise.

¿Puedo usar los problemas encontrados para bajar el precio?

Sí. Con un presupuesto por escrito de lo que hay que arreglar, tenés un argumento concreto para negociar antes de firmar el boleto.